Il progetto Milano 3.0 – Next Generation Living porta nel capoluogo lombardo un modello di senior living ancora raro in Italia. Dietro c’è una domanda strutturale enorme e una cornice normativa che comincia a cambiare.
Anche Milano ci prova col senior cohousing
A pochi chilometri dal centro di Milano, a Milano 3, sta per prendere forma uno dei progetti di senior living più strutturati mai realizzati in Italia.
Si chiama “Milano 3.0 – Next Generation Living” e prevede 87 appartamenti in locazione, monolocali, bilocali e trilocali, pensati esclusivamente per over 65 autonomi e attivi. La commercializzazione delle due palazzine, entrambe in regime build to rent (costruite per essere affittate) partirà nella primavera del 2026. A occuparsene è Dils, che gestisce già una piattaforma di circa 1.200 appartamenti in tutta Italia.
Gli immobili sono stati acquisiti nel dicembre 2024. Il complesso si inserisce in un contesto paesaggistico curato: parchi alberati, prati, un lago artificiale, percorsi ciclopedonali. Sul piano tecnico, gli edifici raggiungono la classe energetica A4 e la certificazione Leed Silver (riconoscimento internazionale per edifici sostenibili n.d.r.). Non si tratta di residenze per anziani nel senso tradizionale, né di strutture assistenziali.
Il modello punta invece su uno stile di vita autonomo, con spazi comuni; lobby, terrazze attrezzate, ambienti multifunzionali, pensati per favorire la socializzazione quotidiana. In più, un community manager dedicato gestisce i servizi e la vita comunitaria del complesso.
Un mercato giovane, ma numeri già eloquenti
Il contesto demografico che spinge questi progetti è sotto gli occhi di tutti. Oggi gli over 65 rappresentano più del 24% della popolazione italiana, e secondo le stime Istat entro il 2050 potrebbero avvicinarsi al 35%, mentre gli over 85 passeranno dal 4 al 7%. Numeri enormi, che stanno trasformando anche il mercato immobiliare. In Italia sono 5,8 milioni gli anziani che vivono da soli, e appena l’8,5% di questi può contare sul supporto di una badante. Una solitudine diffusa che secondo i dati dell’Istituto Superiore di Sanità riguarda circa il 15% della popolazione complessiva, con effetti negativi documentati sulla salute psicofisica: depressione, demenza, disturbi del sonno, patologie cardiovascolari.
Eppure il senior living come formato residenziale strutturato è ancora agli albori nel nostro Paese. Il mercato italiano dell’abitare senior si trova in una fase ancora embrionale, frenato dalla tradizione della proprietà della casa e dalla prossimità familiare, valori profondamente radicati nelle generazioni oggi over 65.
Chi possiede la propria abitazione difficilmente la lascia per una soluzione in affitto, anche se i servizi offerti sarebbero superiori. Del resto, 2 senior su 3 si trovano in una condizione definita “house rich, cash poor”: abitano in immobili di valore ma dispongono di pensioni insufficienti a sostenere spese importanti. Il salto culturale, insomma, non è automatico.
La coabitazione nelle politiche pubbliche
Il senior cohousing è un fenomeno che nasce negli anni Settanta in Danimarca, dove prese il nome di bofællesskaber, indicando comunità di persone non legate da parentela che scelgono di condividere spazi e vita quotidiana, mantenendo la propria autonomia abitativa. Da allora il modello si è diffuso in tutta Europa e negli Stati Uniti, e ora arriva, con qualche ritardo, anche in Italia.
Oggi la spinta non arriva solo dal mercato privato. Il senior cohousing è entrato tra i pilastri della Riforma Anziani, legge 33/2023, che ha delegato il Governo a definire nuove politiche abitative per gli over 65, comprese quelle orientate alla coabitazione tra pari. Le linee guida attuative, a cura del Ministero del Lavoro, sono attese entro giugno 2026. Anche la Legge di Bilancio 2026 ha introdotto esplicitamente la coabitazione degli anziani tra le finalità del Piano Casa Italia, aprendo a nuove fonti di finanziamento legate ai fondi europei per la transizione climatica.
Milano 3.0, l’offerta e chi si rivolge al progetto
Il progetto milanese si colloca in una fascia di mercato ben precisa: over 65 con buona autonomia, disponibilità economica medio-alta e aspettative abitative contemporanee. Non si cerca l’assistenza sanitaria, ma la qualità della vita: servizi al piano, comunità, verde, spazi in cui stare bene senza isolarsi.
Nel frattempo, la domanda strutturale aumenta: con un numero sempre più rilevante di senior. Sempre meno disposti ad accontentarsi delle soluzioni del passato.
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