Venticinque Paesi firmano l’accordo Ocse Ipi Mcaa per lo scambio automatico di informazioni su immobili detenuti oltre confine. Dal 2029 il Fisco italiano potrà accedere direttamente ai dati su proprietà e affitti esteri dei contribuenti residenti.
Cooperazione fiscale internazionale
Il patrimonio immobiliare degli italiani all’estero sta per diventare completamente trasparente. Venticinque Paesi, tra cui l’Italia, hanno firmato il 4 dicembre scorso una dichiarazione congiunta che avvia un sistema inedito di cooperazione fiscale internazionale. Si tratta dell’Ipi Mcaa, l’International Property Information Multilateral Competent Authority Agreement, un accordo multilaterale sviluppato dall’Ocse che introduce lo scambio automatico di informazioni sugli immobili posseduti dai contribuenti oltre i confini nazionali.
L’intesa coinvolge Stati europei ed extraeuropei: Belgio, Brasile, Cile, Costa Rica, Finlandia, Francia, Germania, Grecia, Islanda, Irlanda, Corea, Lituania, Malta, Nuova Zelanda, Norvegia, Perù, Portogallo, Romania, Slovenia, Sudafrica, Spagna, Svezia, Regno Unito e Gibilterra. L’obiettivo dichiarato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze è rendere operativo il meccanismo entro il 2029 o il 2030, secondo le procedure nazionali di ciascuna giurisdizione.
Il modello già collaudato su conti e criptovalute
La strategia adottata riprende l’impostazione già sperimentata negli ultimi anni per altri asset. Dal 2017 opera il Common Reporting Standard, che ha introdotto lo scambio automatico di informazioni sui conti finanziari detenuti all’estero.
Più recentemente è stato implementato il Crypto-Asset Reporting Framework, dedicato alle cripto-attività. L’Ipi Mcaa completa questo sistema di trasparenza fiscale colmando quello che l’Ocse definisce l’ultimo grande vuoto: gli asset non finanziari, in particolare gli immobili.
Il perimetro dello scambio è ampio e dettagliato. Sono inclusi case, appartamenti, terreni, fabbricati commerciali e anche i redditi generati da queste proprietà. Rientrano nell’accordo pure le locazioni brevi gestite attraverso piattaforme digitali, segmento sempre più diffuso e fino a oggi difficile da monitorare per le autorità fiscali. Quando il sistema sarà attivo, se un contribuente residente in Italia possiede un immobile a Parigi, Lisbona o Barcellona, l’amministrazione fiscale francese, portoghese o spagnola trasmetterà automaticamente all’Agenzia delle Entrate italiana informazioni su titolarità, valore dell’immobile e rendimenti. Non serviranno più richieste formali o indagini complesse tra Stati: i dati arriveranno in modo sistematico e standardizzato.
Il Mef sottolinea che l’adozione diffusa dell’Ipi Mcaa rappresenta un passo importante verso una maggiore trasparenza fiscale sugli asset non finanziari, rafforzando la capacità di monitorare e far rispettare la conformità fiscale. L’accordo punta a contrastare l’evasione che riduce le entrate pubbliche e grava ingiustamente sui contribuenti onesti. L’amministrazione finanziaria italiana già oggi utilizza i dati sugli immobili posseduti dai contribuenti all’estero, incrociandoli con quanto dichiarato nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. Tuttavia, fino ad ora questi controlli dipendevano da richieste specifiche o da accordi bilaterali che rendevano più lenta e complessa la verifica. Con l’Ipi Mcaa cambia il metodo: lo scambio diventa automatico, continuo e basato su protocolli condivisi.
Cosa cambia per chi ha una casa all’estero
Se avete una casa fuori dall’Italia, gli obblighi restano gli stessi di sempre. Bisogna indicarla nella dichiarazione dei redditi, nel quadro RW, e pagare l’Ivie, una tassa che dal 2024 vale l’1,06% del valore dell’immobile. La grande differenza sta nei controlli. Adesso l’Agenzia delle Entrate riceverà i dati direttamente dai Paesi dove si trovano le proprietà. Potrà così verificare subito se c’è qualcosa che non torna tra quello che arriva dall’estero e quello che avete dichiarato.
Chi non rispetta le regole rischia multe salate. Si parte dal 3% del valore della casa non dichiarata e si può arrivare al 15%. Se poi la proprietà si trova in un paradiso fiscale, le sanzioni raddoppiano e toccano il 30%. E non è finita: chi non paga l’Ivie deve aggiungere un’altra multa che può arrivare al 25% dell’imposta. C’è però una via d’uscita per chi ha sbagliato in passato: il ravvedimento operoso permette di mettersi in regola pagando meno. Conviene farlo prima che partano i controlli automatici, perché dal 2029 sarà molto più complicato passare inosservati.
Mercato immobiliare internazionale sotto osservazione
L’Ocse stima che gli immobili rappresentino una quota rilevante dei patrimoni non finanziari spesso sottratti ai meccanismi di trasparenza fiscale.
A differenza dei conti bancari, più facili da tracciare grazie agli accordi già in vigore, le proprietà immobiliari all’estero sono rimaste una sorta di zona grigia, visibili sulla carta ma difficili da intercettare nella pratica. Il nuovo accordo nasce proprio per superare questa anomalia.
Gli esperti del settore sottolineano che la banca dati mondiale sugli immobili cambierà profondamente le dinamiche del mercato immobiliare internazionale. Imprenditori, professionisti e investitori con proprietà in più Paesi dovranno gestire con maggiore attenzione gli obblighi dichiarativi e il carico fiscale complessivo.
La trasparenza diventerà totale: le amministrazioni fiscali avranno dati aggiornati in tempo reale, rendendo molto più efficace l’applicazione delle normative esistenti. Anche il settore degli affitti brevi, esploso negli ultimi anni grazie a piattaforme come Airbnb, sarà interessato dai nuovi controlli. I redditi generati da queste locazioni, spesso non dichiarati o sottostimati, diventeranno tracciabili attraverso lo scambio automatico di informazioni.
L’accordo Ipi Mcaa non introduce nuove tasse ma rende molto più efficace l’applicazione di quelle esistenti, garantendo maggiore equità tra chi rispetta le regole e chi finora le ha eluse. Dal 2029 il mattone all’estero non sarà più invisibile, ma parte integrante di un sistema fiscale sempre più interconnesso.
© Riproduzione riservata