La pandemia ha trasformato il modo di percepire l’abitare, rendendo il luogo più importante dell’immobile stesso e trasformando le periferie in nuovi centri vitali. Ne parliamo con Beatrice Zanolini, direttore di FIMAA Milano Lodi Monza Brianza
Non è una fase di passaggio, ma una metamorfosi strutturale. In un’Italia che invecchia e cambia pelle, i nuclei unipersonali hanno superato la soglia record del 36%, riscrivendo le regole del vivere comune e, soprattutto, del mercato immobiliare. L’atomizzazione della società non è più solo un tema da sociologi, ma una realtà tangibile che si riflette nelle vetrine delle agenzie immobiliari e nei carrelli della spesa. La pandemia ha fatto da spartiacque, trasformando la percezione dello spazio domestico da semplice rifugio a ufficio, palestra, nido identitario. Ma quanto costa questa indipendenza? Tra “Single Tax” e carovita, vivere da soli è diventato un lusso che richiede strategie oculate e garanzie ferree. Per capire come stiano cambiando le nostre città e chi siano i protagonisti di questa “Solo Economy”, abbiamo parlato con chi il territorio lo osserva ogni giorno dal buco della serratura: gli agenti immobiliari. Beatrice Zanolini, direttore di FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) Milano Lodi Monza Brianza, fornisce una fotografia chiara delle trasformazioni sociali.
I dati Istat e le rilevazioni FIMAA ci dicono che i nuclei monofamiliari in Italia hanno superato la soglia del 36%. Perché, secondo la vostra osservazione sul campo, non possiamo più parlare di una “fase di passaggio” ma di una condizione abitativa di lungo periodo?
Sicuramente non si può più parlare di trend nemmeno nel settore immobiliare. La cosiddetta “atomizzazione” delle famiglie è ormai una condizione sempre crescente, gli studenti fuori sede che se lo possono permettere sono più propensi a fare un investimento senza necessità di coabitazione perché fanno una scelta di vita, gli anziani che rimangono soli e ancora abbastanza autosufficienti sono sempre di più.
Possiamo considerare la pandemia uno spartiacque?
È un dato di fatto: le persone hanno modificato il loro modo di vivere gli spazi, di lavorare, di percepire la qualità del vivere. Molti single che possono permettersi di lavorare spesso in smart hanno scelto anche mete alternative alla metropoli, spazi più ampi e zone servite con il comfort di una qualità di vita maggiore. Dalla pandemia è derivato un modo diverso di percepire l’abitare, si sceglie spesso prima il luogo, la zona, dell’immobile.
Qual è, oggi, l’identikit dell’acquirente? Esiste una differenza tra il “single per scelta” e il “single di ritorno”?
Oggi le categorie principali di single che acquistano casa sono così identificabili: chi sceglie la vita da single (al di là delle questioni meramente sentimentali che portano alcuni soggetti a scegliere di stare da soli per opportunità o convenienza) come spesso gli studenti fuori sede che però fanno un investimento a lungo termine (uomini o donne, indistintamente) o persone che escono di casa tardi, verso i 35/40 anni (più uomini che donne), e comprano casa magari ancora con l’aiuto dei genitori; chi resta single per circostanza come chi viene da una separazione (più spesso uomini, soprattutto se di famiglie con figli) o persone più anziane che restano sole (più spesso donne) ma sono ancora sufficientemente indipendenti e necessitano di ridimensionare gli spazi (una volta le case erano molto più grandi, un anziano che non vuole cedere la nuda proprietà per restare in usufrutto, vende e ricompra qualcosa di più piccolo, garantendosi anche una riserva di sicurezza molto utile); chi è single “a tempo determinato” come i molti manager “pendolari” che lavorano lontano da dove abitano le proprie famiglie, che investono in un acquisto (perché hanno quasi sempre le risorse per farlo) anche per metterlo a reddito un domani. La differenza tra le due categorie di single è soprattutto di tipo economico, spesso il single “obbligato o di ritorno” non può contare su grandi risorse (un separato ha già molti oneri cui fare fronte, per esempio, così come un lavoratore atipico o temporaneo che non ha ancora un reddito sicuro). Di certo un acquisto richiede almeno una discreta liquidità di partenza. In assenza di garanzie, diventa difficile accedere anche ad una locazione.
Qual è il potere di acquisto di un single?
Tolti almeno i casi dei single per scelta più facoltosi o di chi ha già una proprietà da vendere o altri capitali, in genere il single ha meno risorse e quindi si orienta su tagli di immobili più piccoli ed economici, spesso valuta anche di uscire dalla metropoli, scegliendo Comuni ben collegati e immobili (e costo generale della quotidianità) meno cari. Oggi accedere al credito è sempre più complicato, in caso di single viene richiesto quasi sempre un garante (sia nella locazione che nelle pratiche di mutuo), viene richiesto un reddito sicuro e la volubilità del lavoro non aiuta. Però non c’è una regola fissa che mette i single in una posizione necessariamente di debolezza.
Quali difficoltà il single incontra durante la fase di acquisto? Sono le stesse che riscontrano nuclei familiari più numerosi?
Forse vengono richieste maggiori garanzie dal lato economico, ma alla fine non ci sono difficoltà evidenti differenti se non che c’è sempre meno prodotto di qualità ad un prezzo adeguato e questo tocca tutti i possibili acquirenti. Anzi, oggi nelle grandi città i più penalizzati sono i nuclei famigliari con figli che necessitano di tagli più ampi e che non se li possono poi permettere. È un dato di fatto che una certa fascia di utenti (giovani coppie, giovani famiglie) stiano migrando verso Comuni ben serviti dove poter acquistare un tri o quadri locale a prezzi inferiori e magari anche con la qualità di spazi verdi ed esercizi di vicinato.
Tenendo conto dell’esperienza degli agenti immobiliari, è possibile giungere alla conclusione che l’aumento delle vendite ai single può ridisegnare la geografia delle città, riferendoci anche a un concetto di gentrificazione delle periferie?
Assolutamente sì: le città si stanno ridisegnando in base agli “utilizzatori”, sono i “city users” che portano alla ridefinizione degli spazi urbani. A Milano non si può più parlare nemmeno di periferia ma si deve parlare di quartieri, la città si è decentrata, non è più concentrica (centro, bastioni, prima cerchia e circonvallazione) ma è policentrica, con aree anche a tema e con utenze differenziate. E si allargano i confini (forse anche finalmente davvero verso un concetto serio di Città Metropolitana) grazie alle linee della metropolitana extraurbane e al passante ferroviario. Questo non è un fenomeno riconducibile ai soli single, ovviamente, ma per certo parliamo di una categoria che può ridisegnare i servizi che la città offre, il commercio e i suoi prodotti, la viabilità e di conseguenza anche gli spazi.
Cosa ci riserva il futuro del mercato immobiliare?
I single rappresentano una fetta di mercato crescente, sia in acquisto che in locazione, e costituiscono un segmento in crescita del quale tengono conto anche i progettisti e i costruttori. La necessità è per uso personale ma ci sono anche importanti segnali di investimento in zone pregiate, di immobili performanti che, quando non in uso, vengono messi a reddito anche con le locazioni brevi. Questa nuova fase sta iniziando a ridisegnare la tendenza del mercato. Ovviamente la posizione, i servizi, i mezzi pubblici e la vicinanza al proprio lavoro sono elementi fondamentali nella ricerca. Anche le imprese di costruzione tengono in considerazione questo fenomeno e predispongono tagli adatti a questa utenza, spesso spostando verso gli ultimi piani gli appartamenti di metrature più grandi e quindi anche più costosi, per fare mono e bi locali ben distribuiti sul resto degli edifici. Molto frequenti sono anche i frazionamenti di immobili grandi, la trasformazione si rende necessaria per via di queste richieste in crescita che non trovano sempre risposta per mancanza di prodotto. Allora la casa grande di una volta (che magari era un trilocale ma di 150 mq) viene frazionata in due o tre unità ben fruibili e molto appetibili.
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